Reguleringsplan

Fra Kunsthistorie
Hopp til: navigasjon, søk
Reguleringsplan over Trolldalen i Grimstad kommune. Sist revidert i 2006.

En reguleringsplan er et kart over et avgrenset område i en kommune som viser fremtidig grunnutnyttelse i området. Til kartet er det knyttet et sett av reguleringsbestemmelser.

Utarbeidelse av reguleringsplaner er hjemlet i plan- og bygningsloven (LOV-1985-06-14-77) (PBL), kapitel VII (§§ 22 - 33). Loven forvaltes sentralt av miljøverndepartementet.

I de områder i kommunen hvor det er bestemt i arealdelen av kommuneplanen at utbygging m.v. bare kan skje etter slik plan, og for områder hvor det skal gjennomføres større bygge- og anleggsarbeider skal det utarbeides reguleringsplan. Tillatelse til igangsetting av større bygge- og anleggsarbeider etter § 93 i PBL kan ikke gis før det foreligger reguleringsplan.

Reguleringsformål (§ 25)

Det er åtte ulike formål som kan avsettes i en reguleringsplan, og hvert formål vil få sin egen farve i planen:

  1. Byggeområder. - Boliger med tilhørende anlegg, forretninger, kontorer, industri, fritidsbebyggelse , samt områder for offentlige bygninger.
  2. Landbruksområder.
  3. Offentlige trafikkområder.
  4. Friområder. - Parker, turveier, leirplasser, anlegg for lek, idrett og sport og områder i sjøen for slik virksomhet.
  5. Fareområder. - Områder for høyspenningsanlegg, skytebaner, ildsfarlig opplag og andre innretninger som kan være farlige for allmennheten, og områder som på grunn av ras- og flomfare eller annen særlig fare ikke tillates bebygget eller bare skal utbygges på nærmere vilkår av hensyn til sikkerheten.
  6. Spesialområder. - En mengde ulike formål. (ulike former for sport, taubane, antikvariske områder, masseuttak, gravplasser, fiskebruk osv.)
  7. Fellesområder. - Felles avkjørsel og felles områder for parkering, felles lekeareal for barn, gårdsplass og annet fellesareal for flere eiendommer.
  8. Fornyelsesområder. - Områder med tettbebyggelse som skal totalfornyes eller utbedres.

Reguleringsbestemmelser (§ 26)

Til en reguleringsplan skal det være utarbeidet reguleringsbestemmelser (fra gammelt av også betegnet som vedtekter), som mere detaljert beskriver hvordan de enkelte områdene i planen kan utnyttes. Reguleringsbestemmelsene er for en del generelle for hele planområdet, men vil for det vesentlige være spesielle innenfor de enkelte avgrensede områdene i planen, som er nummerert (f.eks. A1, A2, A3..., B1, B2, B3 osv.).

Reguleringsbestemmelsene begrenser i praksis utbyggers muligheter. Begrensningene gjelder gjerne:

  • Utnyttelsesgrad. - For eksempel hvor stor del av et område som er regulert til bolig som kan bebygges.
  • Antall etasjer - For eksempel om en tomt kan bebygges med kjelleretasje.
  • Mønehøyde. - Maksimal høyde på bebyggelsen i meter over havet.
  • Murer og gjerder. - Mulighetene for å sette opp murer og gjerder, eventuelt med maksimal høyde.
  • Fellesadkomster - Bruk og drift av private felles adkomstveier.
  • Rekkefølge - Bestemmelser for i hvilken rekkefølge utbygging etter planen skal skje.

Fremgangsmåte og saksbehandling

Oppstartsmøte

Såvidt ikke kommunen selv fremmer en plan (jf. Private reguleringsforslag § 30) holdes et offisielt oppstartsmøte mellom forslagstiller og plan- og bygningsetaten for å avklare rammer av reguleringsarbeid slik at kommunens administrasjon skal ha et best mulig grunnlag for å gi tidlige tilbakemeldinger og innspill i en planprosess.

Melding om oppstart

Når det skal utarbeides reguleringsplan for et område, skal den som står for arbeidet sørge for at det blir kunngjort en melding om dette, som regel i minst 2 aviser som er alminnelig lest på stedet. I kunngjøringen skal det kort gjøres rede for påtenkte formål med reguleringen, hvilke følger den kan ventes å få for området og om det skal forhandles en utbyggingsavtale. Så vidt mulig bør grunneiere, rettighetshavere (herunder leietakere) og naboer underrettes ved brev og få en rimelig frist for å uttale seg før kommunens «faste utvalg for plansaker» eventuelt behandler reguleringsforslaget. Ved regulering og omregulering av områder med eksisterende bebyggelse skal kommunen legge forholdene til rette for aktiv medvirkning fra de som bor i området eller driver næringsvirksomhet der.

Behandling i «fast utvalg for plansaker»

Når et forslag til reguleringsplan er utarbeidet, skal det legges frem for det faste utvalget for plansaker som avgjør om det skal legges ut til «offentlig ettersyn».

Utlegging til offentlig ettersyn

Kunngjøringen om offentlig ettersyn skal som regel skje i minst 2 aviser som er alminnelig lest på stedet. Den skal klart angi det området forslaget omfatter og skal gi en rimelig frist for merknader som ikke må settes kortere enn 30 dager. I mindre reguleringssaker kan det faste utvalget for plansaker likevel fastsette en kortere frist. Så vidt mulig bør grunneiere og rettighetshavere i området underrettes ved brev.

Utlegging til offentlig ettersyn betyr at et farvelagt eksemplar av planen med tilhørende reguleringsbestemmelser legges ut til ettersyn i kommunehuset, og dersom kommunen har flere tettsteder, legges det eksemplarer også ut på for eksempel bibliotek, forsamlingshus eller butikker på det nærmeste tettstedet til planområdet.

Ny behandling i utvalget for plansaker

Når fristen er ute, tar det faste utvalget for plansaker saken opp til behandling med de merknader som er kommet inn. Det faste utvalget for plansaker skal underrettes dersom saken ikke er behandlet innen 24 uker etter beslutning om utleggelse til offentlig ettersyn.

Behandling i kommunestyret - Egengodkjenning

Når forslaget er ferdigbehandlet av det faste utvalget for plansaker, legges det frem for kommunestyret til vedtak, eventuelt i alternativer. Kommunestyret må treffe vedtak senest 12 uker etter at planforslaget var ferdigbehandlet av det faste utvalget for plansaker. Er kommunestyret ikke enig i forslaget, kan det sende saken tilbake til ny behandling, i tilfelle med retningslinjer for det videre arbeid.

Dersom kommunestyret er enig i planforslaget, vedtas planen. Slikt vedtak kalles for egengodkjenning.

Innsigelser mot planen fra fylkeskommunen, nabokommunene eller fra statlig fagmyndighet

Dersom det foreligger innsigelser mot planen fra fylkeskommunen, nabokommunene eller fra statlig fagmyndighet hvis saksområde blir berørt, må reguleringsplan som er vedtatt av kommunestyret sendes Miljøverndepartementet som avgjør om planen skal stadfestes.

Kunngjøring

Kommunen skal kunngjøre planen straks den er vedtatt og i tilfelle stadfestet. Avtrykk av planen sendes til fylkeskommunen og departementet. Kunngjøringen skal som regel skje i minst 2 aviser som er alminnelig lest på stedet. Den skal klart angi det område planen omfatter og gi opplysninger om de frister som er nevnt i § 32 nr. 1 annet ledd og § 42 annet ledd. Kommunen skal la vedtak om regulering til fornyelsesområder (§ 25 nr. 8) med rådighetsinnskrenkningene etter § 31 nr. 4 tinglyses på de berørte eiendommer. Grunneiere og rettighetshavere i området bør så vidt mulig varsles særskilt ved brev. Brevet skal inneholde opplysninger om eventuell klageadgang etter § 27-3 (jf. forvaltningslovens kap. VI) samt de frister som er nevnt i § 32 nr. 1 annet og tredje ledd og § 42 annet ledd.

Klage på kommunestyrets vedtak

Kommunestyrets egengodkjenning av en reguleringsplan kan påklages etter PBL § 27-3 til fylkesmannen. Klagefristen er tre uker fra kunngjøringsdatoen. Fylkesmannen kan enten stadfeste kommunestyrets vedtak, eller sende planen tilbake til ny behandling i kommunen med retningslinjer for planendring.

Bebyggelsesplan (§ 28-2)

Jf. Miljøverndepartementets veileder er bebyggelseplanen

Sitat en detaljplantype for enkle utbyggingssituasjoner eller for en ytterligere detaljering av en reguleringsplan. Den skiller seg fra reguleringsplanen ved at den vedtas endelig med rettsvirkning av det faste utvalget for plansaker. Bebyggelsesplanen har samme rettsvirkning som reguleringsplan. Kravet om entydighet gjelder derfor på samme måte som for reguleringsplan.

Bebyggelsesplan vil utfylle og detaljere planen den vedtas med grunnlag i, og kan bare kreves og utarbeides for områder hvor dette er bestemt i planbestemmelsene til kommuneplan eller reguleringsplan. Bebyggelsesplanen kan ikke endre hovedrammene for arealbruken fastlagt i kommuneller reguleringsplan.

Bebyggelsesplan består av plankart med de samme formål som er angitt i § 25 og eventuelle bestemmelser etter § 26.

Bebyggelsesplanen kan inneholde detaljerte bestemmelser om gesimshøyde, takvinkel og krav om bygningsmessig sammenheng med annen bebyggelse, fortau, gate, utforming, og i spesielle tilfeller material- og fargebruk og utforming av utearealer.

Bebyggelsesplan kan utgjøre et formingsverktøy for å ivareta et tettsteds karakter bl.a. i bevaringsog byfornyelsesområder. Det kan ofte være hensiktsmessig å supplere planen med utfyllende materiale, jf. foran om slike opplysninger og dokumenter i forbindelse med reguleringsplaner. For å ivareta hensynet til medvirkning i forhold til en grovt utarbeidet bebyggelsesplan, kan det faste planutvalget kreve tilleggsmateriale til byggesøknaden.

Kommuneplan - bebyggelsesplan I utbyggingsområder der kommuneplanens arealdel eventuelt gir detaljert avklaring av arealbruk og prinsipielle konfliktspørsmål, kan bruk av bebyggelsesplan være aktuelt når det er ønskelig med en utdyping av detaljeringsgraden før utbygging finner sted. Dette gjelder både i mindre, nye utbyggingsfelt og for tiltak innenfor etablert byggesone.

Reguleringsplan - bebyggelsesplan Bebyggelsesplan på grunnlag av reguleringsplan vil være mest aktuelt der det er utarbeidet såkalt flatereguleringsplan / forenklet reguleringsplan. Dette kan f.eks. være tilfelle hvor det er ønske om å regulere området uten å måtte ta stilling til detaljutforming og lokalisering av bebyggelsen før på et senere tidspunkt.

I bebyggelsesplan er det adgang til å utfylle og i en viss utstrekning endre den arealbruk som er fastlagt i arealdelen av kommuneplan eller reguleringsplanen. Endringene må holdes innenfor rammen av den arealbruk som er fastlagt i overordnet plan.

Sitat
Veileder T1381, Miljøverndepartementet, November 2001, 3. utgave.

Private reguleringsforslag (§ 30)

De som ønsker å utarbeide reguleringsplan, bør forelegge reguleringsspørsmålet for det faste utvalget for plansaker (f. eks. byutviklingsstyret) før planleggingen settes i gang. Utvalget kan i tilfelle gi råd om planen bør utarbeides og bistå med planarbeidet. Det faste utvalget for plansaker er pålagt å behandle private reguleringsforslag. Dersom forslaget avvises, kan forslagsstiller kreve at reguleringsspørsmålet forelegges kommunestyret.

Forutsetningen er at forslaget innebærer en vesentlig endring av gjeldende reguleringsplan eller omfatter uregulert område. Det private forslaget kan ikke stoppes i planutvalget. Dersom forslaget bare gjelder en mindre vesentlig endring av en endelig reguleringsplan, gjelder ikke retten til å kreve saken forelagt kommunestyret.

Også for private reguleringsforslag gjelder bestemmelsen i § 27-1 nr. 1 annet ledd tilsvarende.

Det er imidlertid det faste utvalget for plansaker som har plikt til å kunngjøre private forslag til reguleringsplanen etter at forslaget er anbefalt (førstegangsbehandling).

Eksterne lenker